Arealbegreber og ny bekendtgørelse

Der findes mange arealbetegnelser i den danske ejendomslovgivning – ”BBR-areal”, ”311-areal” eller ”tinglyst areal” for bare at nævne nogle af de væsentligste, som beskrives i det følgende

Ændringen af praksis for arealberegningen, har medført talrige drøftelser i foreningerne og brancher om konsekvenserne for værdien af ejendommen og fordeling af omkostninger.

Bygnings- og boligregisteret (BBR)

I BBR findes der arealer på to niveauer – bygningsarealer og enhedsarealer (bolig- og erhvervsenheder).

Bygningsarealerne indeholder oplysninger om bygningernes samlede omfang og indhold. Bestemmelserne er relevante i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger, ved beregning af bebyggelsesprocent og fastlæggelse af en eventuel restbyggeret.

BBR indeholder også oplysninger om arealerne af de enkelte bolig- og erhvervsenheder i bygningerne – de såkaldte bruttoetagearealer. Enhedsarealerne anvendes bl.a. ved beregning af boligstøtte. Enhedsarealerne er i de fleste tilfælde sammenfaldende med arealer iht. BEK 311 (se nedenfor).

311-areal (Bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler – BEK nr. 311 af 1983)

Bekendtgørelsen beskriver i hovedtræk, hvordan bolig- og erhvervsenheders bruttoetagearealer beregnes – det såkaldte lejebærende areal. Bruttoetagearealet indeholder (ligesom BBR-arealet) andel i fælles adgangsarealer og eventuelle fælles bolig- eller erhvervsarealer. Der findes dog også en række arealer, der ikke kan fordeles på enhederne, og derfor ikke medregnes i bruttoetagearealet (udenomsrum).

For boliger er det nødvendigt at bekendtgørelsen følges, idet en fravigelse til ulempe for lejeren (ligesom ved lejeloven) er ulovlige. For erhvervslejemål er der mulighed for at fravige bekendtgørelsens principper, så længe det er tydeligt aftalt mellem parterne i lejekontrakten. De mest typiske afvigelser vil være fordeling af udenomsrum eller at fællesarealerne fordeles efter enhedernes størrelse fremfor antallet af enheder.

Ny Bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR)

Hverken BBR-reglerne eller BEK 311 indeholder en udtømmende beskrivelse, der entydigt definerer, hvordan arealer skal beregnes og fordeles i enhver given situation. Der er således behov for stor erfaring og et indgående kendskab til den gældende praksis for at kunne omsætte bestemmelserne til praksis.

Skatteministeriet har udarbejdet et forslag til bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret, der har været i høring i efteråret 2022 og forventes at træde i kraft i løbet af 2023. Bekendtgørelsen præciserer reglerne vedr. arealer og fordelinger på mange områder, men er fortsat ikke fuldstændig entydig.

Derudover er der indført en række bestemmelser om bl.a. fordeling af fælles adgangsareal, som vil gøre det udfordrende (hvis ikke umuligt) at beregne korrekte boligarealer.

Der er foreløbigt ikke lagt op til en tilsvarende opdatering af BEK 311, hvilket vil afstedkomme væsentlige afvigelser mellem de to regelsæt. Dette må forventes at medføre, at risikoen for fejl og misforståelser øges betydeligt.

Tinglyst areal

For ejendomme og bygninger opdelt i ejerlejligheder beregnes det tinglyste areal. Arealet angiver de kvadratmeter som eksklusivt tilhører den enkelte ejerlejlighed. Arealet afviger typisk fra BBR- og 311-arealet, da andel af fællesarealer ikke indgår i det tinglyste areal. Endvidere kan arealer af flere bolig- eller erhvervsenheder indgå i samme ejerlejlighed, og der kan være tilføjet særskilt beliggende udenomsrum eller småbygninger.

Privat